Bestandsschutz von baulichen Anlagen und Baumaßnahmen

ein Beitrag von Rechtsanwalt Wolfgang A. Schwemmer, Berlin

Durch die laufende Änderung der Bauordnungen in den Ländern werden bisweilen viele – früher legal errichtete – Bauten genehmigungspflichtig oder dürften heute so nicht mehr genehmigt werden. Dies bedeutet aber nicht, dass die Existenz z.B. eines fertig gestellten Gebäudes mit der Änderung der Bauordnung oder anderer öffentlicher Vorschriften illegal wird und der Eigentümer dann mit einer Beseitigungsanordnung, einer sog. Abrissverfügung durch die Bauordnungsbehörde rechnen müsste.

Hier greift vielfach zugunsten des Eigentümers der Bestandsschutz. Was passiert aber, wenn ein solches Gebäude in marodem Zustand ist und umfangreiche Baumaßnahmen zur Erhaltung notwendig werden?

Das Bauordnungsrecht differenziert dabei zwischen aktivem Bestandsschutz (d.h., dass Gebäude darf auch nach Änderung der Rechtslage bestehen bleiben und entsprechend der bisherigen Nutzungsart weiter genutzt werden) und passivem Bestandsschutz (d.h., dass Reparaturen, Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungsmassnahmen grundsätzlich zur Erhaltung der Funktion gemäß seiner ursprünglich genehmigten oder sonst legalen Nutzung erlaubt sind).

Beispiel: Ein Dach droht einzustürzen und es müssen umfangreiche Arbeiten am Dachstuhl durchgeführt werden.

Für die Rechtsmäßigkeit der geplanten Arbeiten kommt es darauf an, ob diese eine eine bloße Instandhaltung darstellen oder im Einzelfall deren – von umfangreicher Literatur und Rechtsprechung definierten – Grenzen überschreiten.

Unter Instandhaltungsarbeiten im Sinne der meisten Länderbauordnungen sind per definitionem das Wiederherrichten schadhafter Bauteile oder das Beseitigen von Mängeln und Schäden an oder in einer baulichen Anlage zu verstehen.

Die Frage, ob die geplanten Arbeiten hierunter subsumiert werden können oder – im Ergebnis genehmigungspflichtige – weitergehende Änderungen darstellen, ist es juristisch erforderlich, den Begriff der Instandhaltungsarbeiten von der (weitergehenden) Änderung baulicher Anlagen exakt abzugrenzen. Bloße Instandhaltungsmaßnahmen liegen regelmäßig vor, wenn das wiederhergestellte Bauwerk mit dem ursprünglichen Bauwerk identisch bleibt. Das ist dann nicht mehr der Fall, wenn der bauliche Eingriff qualitativ derart intensiv ist, dass er z.B. die Standfestigkeit des gesamten Bauwerks berührt, weil dieses dann nicht mehr isoliert baupolizeilich – statisch geprüft werden kann, sondern eine Nachrechnung des gesamten Gebäudes erforderlich wird. (Dirnberger in dem Jäde, Dirnberger, Förster, Bauer, Böhme, Michel, Radeisen Bauordnungsrecht Brandenburg (Kommentar), 32. Auflage, Februar 2004 zu § 55 RNr. 286).

Wenn ein Gebäude also substantiell so marode ist, dass konkrete Einsturzgefahr besteht, ist in der Regel die Totalerneuerung – insbesonderer beim Tragwerk – nicht mehr vom Bestandsschutz gedeckt, wenn der erforderliche Eingriff in die Bausubstanz so intensiv ist, dass eine statische Nachrechnung der gesamten Anlage notwendig wird.

Es reicht also für die die Annahme bloßer Instandsetzungsarbeiten nicht aus, dass Reparaturen vorgenommen werden sollen; auch darin kann bereits eine möglicherweise genehmigungspflichtige Änderung vorliegen.

Falls derartige Probleme auftauchen, ist dem Gebäudeeigentümer oder sonstigen Berechtigten auf jeden Fall zu raten, sich an einen – im öffentlichen Baurecht versierten – Anwalt zu wenden.

Wolfgang Schwemmer, Rechtsanwalt

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